Lucas LimaAdvocacia
Segurança jurídica para quem administra, mora e trabalha em condomínio.
- OAB/RS 111.504Lucas Gonçalves Lima
- Desde 2010no contencioso cível e trabalhista
- Execuções e cobrançaspesquisa patrimonial e leilões
- Mediação judicialformação pelo TJ-RS
Condomínios · Síndicos · Condôminos · Equipes de trabalho
em condomínio (IBGE)
Uma forma de morar que não para de crescer.
Cada condomínio funciona como uma pequena organização: tem orçamento, empregados, contratos, assembleias e responsabilidade perante terceiros. Quanto maior o empreendimento, maior a complexidade jurídica da gestão.
Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2022, Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos (CNEFE), divulgado em 14 de junho de 2024. Os valores referem-se a endereços em arranjos condominiais.
Quem paga em dia financia quem atrasa.
A inadimplência reduz o caixa, adia manutenções e pressiona o rateio entre os adimplentes. Em 2025, a taxa condominial subiu acima da inflação, o que amplia o peso de cada cota em atraso.
Em setembro de 2025, a inadimplência foi 13,52% maior que a de setembro de 2024. O pico do ano foi em junho, com 7,19%. Cobrança estruturada e acordos bem documentados preservam o caixa sem desgastar a convivência.
Fontes: Superlógica, Índice de Inadimplência Condominial do 3º trimestre de 2025 e Índice Superlógica referente a 2025. Considera inadimplentes os boletos com mais de 90 dias sem pagamento ou pagos com atraso superior a 90 dias. Os dados refletem a base de condomínios atendidos pela empresa.
Quatro públicos, um mesmo cuidado técnico.
Condomínio
Assessoria contínua, cobrança de cotas, contratos, defesa em ações cíveis e trabalhistas e apoio às assembleias.
Síndico e conselho
Orientação sobre deveres legais, prestação de contas, gestão de riscos e decisões que exigem respaldo jurídico.
Condôminos
Proprietários, locatários e possuidores: cobranças, deliberações de assembleia, danos na unidade e vícios construtivos.
Funcionários
Porteiros, zeladores, faxineiros e equipes terceirizadas: orientação sobre direitos e deveres na relação de trabalho.
Conforme o Código de Ética e Disciplina da OAB, o escritório não representa partes com interesses opostos na mesma questão. Quando assessora o condomínio, orienta condôminos e funcionários a procurarem advogado próprio em eventual conflito com ele.
Da notificação ao recebimento.
A cota condominial tem força de título executivo, o que permite cobrar diretamente pela via da execução, sem a fase de conhecimento. A régua extrajudicial vem antes e resolve boa parte dos casos com acordo.
- Régua de cobrançaLembretes e notificação formalconvenção e regimento
- AcordoParcelamento com confissão de dívidavia extrajudicial
- ExecuçãoCotas como título executivo extrajudicialart. 784, X, CPC
- PenhoraInclusive da própria unidadeLei 8.009/1990, art. 3º, IV
- LeilãoAvaliação e alienação judicialarts. 879 a 903 CPC
- RecebimentoQuitação ou acordo homologadofim do débito
O débito acompanha o imóvel
O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.
art. 1.345 do Código CivilEncargos do atraso
Correção monetária, juros convencionados ou, na falta, os do art. 406, e multa de até 2% sobre o débito.
art. 1.336, § 1º, CC (Lei 14.905/2024)Prazo para cobrar
A pretensão de cobrança de cotas ordinárias e extraordinárias prescreve em cinco anos, contados de cada vencimento.
STJ, Tema 949 (recursos repetitivos)Por que agir cedo: na Justiça Estadual, a fase de execução dos processos pendentes tinha tempo médio de 4 anos e 9 meses em 2025 (CNJ, Justiça em Números 2026). Prevenção e acordo encurtam esse caminho.
Deliberações válidas começam pelo quórum certo.
Artigos do Código Civil. Ressalvados os quóruns especiais previstos em lei ou na convenção.
Art. 1.354-A do Código Civil (Lei 14.309/2022)
- Permitida se a convenção não a proibir
- Edital informa o meio eletrônico e as regras de acesso e votação
- Direitos de voz, debate e voto preservados
- Ata lavrada após a apuração de todos os votos
Sessão permanente
Quando o quórum especial não é atingido, a assembleia pode converter a reunião em sessão permanente para concluir a votação.
art. 1.353, §§ 1º a 3º, CCO que o escritório faz
Revisa editais e pautas, acompanha a assembleia, orienta a mesa sobre quóruns e redige atas que resistem a impugnações.
Nove deveres legais e um mandato de até dois anos.
O síndico é eleito pela assembleia para mandato de até dois anos, que pode renovar-se (art. 1.347). Pode ser destituído se praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349).
I · Convocar a assembleia
II · Representar o condomínio
Em juízo ou fora dele, ativa e passivamente.
III · Informar processos
Dar imediato conhecimento à assembleia de processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
IV · Cumprir as regras
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações.
V · Conservar as áreas comuns
Zelar pela guarda das partes comuns e pela prestação dos serviços.
VI · Elaborar o orçamento
Previsão anual de receitas e despesas.
VII · Cobrar contribuições
Cobrar as cotas e impor e cobrar as multas devidas.
VIII · Prestar contas
À assembleia, anualmente e sempre que exigidas.
IX · Contratar o seguro
Seguro da edificação, obrigatório por lei (art. 1.346).
Base legal: art. 1.348, incisos I a IX, do Código Civil. O apoio jurídico permanente reduz o risco de responsabilização pessoal do síndico por falhas de gestão.
O condomínio também é empregador.
Porteiros, zeladores, faxineiros e serventes de edifícios residenciais são regidos pela CLT (Lei 2.757/1956). Nos serviços terceirizados, o condomínio responde subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas que deixar de fiscalizar.
- Escala 12 × 36Pactuação e limites (art. 59-A da CLT)
- Trabalho noturnoAdicional e hora reduzida (art. 73 da CLT)
- TerceirizaçãoFiscalização do contrato (Súmula 331, IV, TST)
- InsalubridadeLimpeza de sanitários coletivos (Súmula 448, II, TST)
- RescisõesVerbas e prazo de pagamento (art. 477 da CLT)
- Saúde e segurançaGerenciamento de riscos (NR-1)
- Adicional de insalubridade
- Verbas rescisórias
- Multa de 40% do FGTS
- Multa do art. 477 da CLT
- Indenização por dano moral
TST, Relatório Geral da Justiça do Trabalho 2024.
Regras claras evitam processos.
A maior parte dos conflitos de convivência se resolve com regimento bem redigido, notificação adequada e mediação. Quando não há acordo, a lei e a jurisprudência oferecem caminhos definidos.
Barulho e uso nocivo
É dever do condômino não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
art. 1.336, IV, CCCondômino antissocial
Multa de até cinco vezes a cota por descumprimento reiterado, com voto de 3/4 dos demais, e de até dez vezes por comportamento antissocial.
art. 1.337, CCAnimais de estimação
A convenção não pode proibir de forma genérica animais que não ofereçam risco à segurança, à higiene ou ao sossego.
STJ, REsp 1.783.076/DF (2019)Locação por plataformas
Condomínio residencial pode restringir, pela convenção, a locação de curtíssima temporada por aplicativos.
STJ, REsp 1.819.075/RS (2021)Obras nas unidades
Reformas exigem plano, responsável técnico e comunicação prévia ao síndico.
ABNT NBR 16.280Vagas de garagem
Não podem ser vendidas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa da convenção.
art. 1.331, § 1º, CC (Lei 12.607/2012)Em 2025, apenas 11,2% das sentenças proferidas no Judiciário foram homologatórias de acordo (CNJ, Justiça em Números 2026). Com formação em Mediação Judicial pelo TJ-RS, o escritório prioriza a solução consensual antes do litígio.
O que a lei garante e o que ela exige.
- Usar, fruir e livremente dispor da sua unidade
- Usar as partes comuns conforme a sua destinação, sem excluir a utilização pelos demais
- Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite
- Contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo disposição diversa da convenção
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
- Não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas
- Respeitar a destinação da edificação, o sossego, a salubridade e a segurança
- Cobranças e acordosConferência de valores, encargos e propostas de parcelamento
- Deliberações de assembleiaAnálise de quórum, convocação e validade das decisões
- Danos na unidadeInfiltrações, vazamentos e responsabilidade civil
- Vícios construtivosGarantia de solidez e segurança por cinco anos (art. 618, CC)
- Locação da unidadeContratos e garantias (Lei 8.245/1991)
Em qualquer caso, observa-se a regra de independência: o escritório não atua contra cliente que já assessora na mesma questão.
Riscos invisíveis até o dia do problema.
Câmeras, cadastros de visitantes, seguros e laudos técnicos raramente chamam atenção na rotina, mas costumam ser o centro das discussões quando ocorre um incidente.
Dados pessoais
Imagens de câmeras, cadastro de visitantes, biometria e dados de funcionários exigem base legal, finalidade definida e regras de acesso.
LGPD · Lei 13.709/2018Seguro obrigatório
Toda a edificação deve estar segurada contra incêndio ou destruição, total ou parcial.
art. 1.346 do Código CivilPrevenção de incêndio
No Rio Grande do Sul, as edificações seguem o Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI).
Lei Complementar estadual 14.376/2013Manutenção predial
Programa de manutenção documentado protege o síndico e preserva o valor do patrimônio.
ABNT NBR 5674Contratos e fornecedores
Administradoras, portaria, limpeza e obras: cláusulas de responsabilidade, garantias e rescisão.
Código Civil · Lei 6.019/1974Treinamento das equipes
Portaria, zeladoria e conselho: conduta, privacidade, prevenção ao assédio e registro de ocorrências.
capacitação in company
Experiência que se aplica ao condomínio.
- Execuções e recuperação de créditosProcuradoria jurídica da Fundacred/APLUB (2016 a 2018): execuções, pesquisa patrimonial, leilões e acordos.
- Contencioso trabalhista empresarialDefesa de empregadores, inclusive de setores de serviços terceirizados e de segurança privada.
- Mediação de conflitosFormação em Mediação Judicial pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.
- Conduta e diversidadePesquisador e palestrante em Direito Antidiscriminatório e compliance desde 2020.
- FormaçãoBacharel pela UniRitter e MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário.
- TrajetóriaAtuação no mercado jurídico desde 2010.
Do primeiro contato ao acompanhamento contínuo.
- Conversa inicialCenário do condomínio e prioridades
- DiagnósticoConvenção, regimento, contratos e passivos
- PropostaEscopo e modalidade definidos com o síndico
- ImplantaçãoRégua de cobrança e canais de contato
- AcompanhamentoRelatórios ao síndico e ao conselho
- Assessoria mensalConsultas, pareceres, notificações e assembleias
- Cobrança de cotasRégua extrajudicial, acordos e execuções
- ContenciosoDefesa do condomínio em ações cíveis e trabalhistas
- Atendimento ao condôminoDemandas individuais, sem conflito de interesses
- TreinamentosSíndicos, conselhos e equipes de portaria
- DocumentosConvenção, regimento interno e contratos
- Contato direto com o advogado
- Respostas formais para decisões sensíveis
- Controle de prazos e de cobranças
- Atuação presencial e telepresencial
Valores e escopo são apresentados em proposta individual, após o diagnóstico, conforme o Código de Ética e Disciplina da OAB.
Dados verificados nas fontes de origem.
- IBGE. Censo Demográfico 2022, Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos (CNEFE). Resultados divulgados em 14 de junho de 2024.
- Superlógica. Índice de Inadimplência Condominial, 3º trimestre de 2025, e Índice Superlógica com o balanço de 2025 (inadimplência média e reajuste da taxa condominial).
- Conselho Nacional de Justiça. Justiça em Números 2026, ano-base 2025: casos novos, tempos de tramitação e índices de conciliação.
- Tribunal Superior do Trabalho. Relatório Geral da Justiça do Trabalho 2024: assuntos mais recorrentes nas varas do trabalho.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), com as redações das Leis 12.607/2012, 14.309/2022, 14.405/2022 e 14.905/2024: arts. 618, 1.331, 1.335 a 1.337, 1.341, 1.345 a 1.349 e 1.351 a 1.355.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 784, X, e 879 a 903. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.
- Legislação trabalhista: CLT (arts. 59-A, 73 e 477), Lei 2.757/1956, Lei 6.019/1974 e Súmulas 331 e 448 do TST.
- Superior Tribunal de Justiça: Tema 949 (prescrição quinquenal das cotas), REsp 1.783.076/DF e REsp 1.819.075/RS.
- Conformidade: Lei 13.709/2018 (LGPD), Lei Complementar estadual 14.376/2013 (RS) e normas ABNT NBR 5674 e NBR 16.280.
Fonte primária
Cada indicador foi conferido no relatório ou no comunicado da própria instituição sempre que ele estava disponível.
Data e base
Os números trazem o período de referência e a base do levantamento, para evitar comparações indevidas.
Atualização
O material é revisto a cada nova edição dos relatórios, como o Justiça em Números do CNJ, publicado anualmente.
Os indicadores de mercado de fontes privadas refletem as bases dos respectivos levantamentos. Informações consultadas em novembro de 2026. Material de caráter informativo, conforme o Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB.
Vamos conversar sobre o seu condomínio.
Agende uma conversa inicial com o síndico ou o conselho.
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